겨울철 건물 시설관리 필수 체크리스트 3가지 (동파 방지/난방비 절약)

겨울철 건물 시설관리 필수 체크리스트 3가지 (동파 방지/난방비 절약)

안녕하세요. 

시설관리자에게 겨울은 1년 중 가장 긴장되는 계절입니다. 잠깐의 방심으로 배관이 동파되면 수리비만 수백만 원이 발생하고, 난방이 안 되면 입주사들의 민원이 폭주하기 때문입니다.

특히 영하 10도 이하로 떨어지는 한파가 닥치면 손쓸 새도 없이 사고가 터지곤 합니다. 사고가 난 뒤에 수습하는 것은 하수입니다. 진정한 고수는 미리 예방하여 조용히 겨울을 납니다.

오늘은 제가 현장에서 매년 겨울마다 반드시 챙기는 **'겨울철 시설관리 필수 체크리스트 3가지'**를 공유합니다. 이 글만 확인하셔도 올겨울 큰 사고의 90%는 막으실 수 있을 겁니다.

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1. 배관 및 옥외 시설물 동파 방지 (열선 확인)

겨울철 관리의 1순위는 무엇보다 '동파(Freeze)' 예방입니다. 특히 외부에 노출된 배관이나 지하 주차장 램프 구간의 소방 배관은 가장 취약한 포인트입니다.

① 열선(히팅케이블) 작동 상태 점검

많은 분들이 열선 제어반의 파워 램프에 불이 들어와 있으면 정상이라고 생각합니다. 하지만 실제로는 단선되어 작동하지 않는 경우가 많습니다.

• 체크 포인트: 단순히 램프만 보지 말고, 후크메타(클램프미터)로 실제 전류(A)가 흐르는지 확인해야 합니다. 전류가 '0'이라면 단선된 것이니 즉시 교체해야 합니다.

② 옥외 수전 및 냉각탑 드레인

• 옥외 수전: 부동전을 사용하더라도 겨울철에는 사용을 중지하고, 내부에 고인 물을 퇴수(물 빼기) 시켜야 합니다.
• 냉각탑/배관: 겨울철에 가동하지 않는 냉각탑이나 옥외 노출 배관의 드레인 밸브를 개방하여 물을 완전히 비워주세요.

열선 판넬

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2. 난방 효율 극대화 및 필터 관리 (난방비 절약)

두 번째는 입주민들의 만족도와 직결되는 **'난방'**입니다. 난방비를 아끼면서도 따뜻하게 관리하는 비결은 의외로 간단한 곳에 있습니다.

① FCU 및 공조기 필터 청소

난방이 약하다는 민원을 받고 가보면 십중팔구 필터가 먼지로 막혀 있습니다. 필터가 막히면 공기 순환이 안 되어 열효율이 급격히 떨어집니다.

• 효과: 필터 청소만 주기적으로 해줘도 난방 효율이 20% 이상 상승하며, 팬 모터의 부하를 줄여 전기세도 절약됩니다.

② 습도 관리 (꿀팁)

건조한 사무실에서는 히터를 아무리 틀어도 춥게 느껴집니다. 난방 온도를 무조건 올리기보다, 공조기의 가습 기능을 켜거나 가습기를 함께 사용하게 하세요. 습도가 높아지면 공기 중의 열전도율이 높아져 같은 온도에서도 훨씬 따뜻함을 느낍니다.

[📸 사진 첨부 포인트 2]

(먼지가 낀 필터와 청소 후 깨끗한 필터를 비교하는 사진이 좋습니다)

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3. 화재 예방 및 제설 자재 선확보

겨울철은 전열기구 사용 급증으로 인한 화재 위험과 폭설 대비가 필수입니다.

① 개인 전열기구 단속

사무실 책상 밑에 몰래 사용하는 개인 히터(전기난로)는 화재의 주범일 뿐만 아니라, 멀티탭 과부하로 인한 차단기 트립(Trip)의 원인이 됩니다.

• 관리법: 아침/저녁 순찰 시 열화상 카메라 등을 활용해 과열된 멀티탭이 없는지 체크하고, 문어발식 배선을 정리해야 합니다.

② 제설 자재 재고 파악

눈이 내리기 시작한 뒤에 염화칼슘을 주문하면 늦습니다. 배송이 지연되거나 가격이 폭등하기 때문입니다.

• 체크리스트: 염화칼슘(25kg), 넉가래, 눈삽, 빗자루의 재고를 11월 중에 파악하고, 주요 출입구와 경사로 근처에 미리 배치해 두어야 합니다.

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📝 요약: 겨울철 시설관리 점검표

바쁘신 분들을 위해 오늘 내용을 표로 정리했습니다. 캡처해서 핸드폰에 저장해 두고 사용하세요.

구분	주요 점검 항목	핵심 조치 사항
동파 방지	소방/급수 배관 열선	전류치(A) 측정, 보온재 손상 부위 보수
동파 방지	옥외 수전, 냉각탑	드레인 밸브 개방, 퇴수 조치
난방 관리	FCU, AHU	프리필터 세척, 코일 에어 빼기(Air Vent)
안전 관리	제설 자재	염화칼슘, 제설 도구 전진 배치
안전 관리	전열 기구	문어발 배선 정리, 개인 전열기 단속

시설관리는 **'문제가 터진 후 수습하는 것'**이 아니라 **'문제가 터지지 않게 막는 것'**이 진짜 실력입니다.

오늘 알려드린 3가지 체크리스트를 활용하셔서, 관리자분들과 입주민 모두 안전하고 따뜻한 겨울 보내시길 바랍니다.