[시설관리 미화] 건물 청소, 직영 vs 용역 뭐가 좋을까? 민원 0건 만드는 바닥·화장실 관리 노하우 (Feat. 왁스 코팅)

[시설관리 미화] 건물 청소, 직영 vs 용역 뭐가 좋을까? 민원 0건 만드는 바닥·화장실 관리 노하우 (Feat. 왁스 코팅)

안녕하세요. 서울 소재 대형 오피스 빌딩 운영센터장입니다.

건물 관리의 3요소를 꼽으라면 단연 전기, 기계, 그리고 **'미화(청소)'**입니다. 설비가 건물의 '심장'이라면, 미화는 건물의 **'얼굴'**이자 **'피부'**입니다. 입주사 임원분들이나 내방객이 가장 먼저 마주하는 곳이 바로 로비 바닥과 화장실이기 때문입니다.

하지만 관리자 입장에서 가장 골치 아픈 것도 미화입니다.

"화장실에서 냄새가 난다." "복도 바닥이 끈적거린다." "청소 여사님들이 자주 바뀐다."

오늘은 건물의 가치를 올리는 **효율적인 미화 운영 방식(직영 vs 용역)**과, 전문 장비를 활용해 인건비를 아끼면서 퀄리티를 높이는 관리 비법을 공유합니다.

---

1. 직영(직접 고용) vs 용역(아웃소싱), 승자는?

건물 규모에 따라 정답이 다릅니다. 각각의 장단점을 비교해 드립니다.

① 직영 관리 (관리소장이 직접 채용)

• 장점: 직원들에게 직접적인 업무 지시가 가능하여 디테일한 관리가 됩니다. 소속감이 높아 책임감이 강합니다.
• 단점: 노무 관리(연차, 퇴직금, 대체 인력)가 정말 힘듭니다. 여사님 한 분이 아프셔서 결근하면 대체할 사람이 없어 소장님이 직접 대걸레를 들어야 할 수도 있습니다.
• 추천: 소규모 빌딩, 상가 주택.

② 용역 관리 (청소 전문 업체 위탁)

• 장점: 인력 공백(결근, 휴가) 시 대체 인력을 업체가 보내줍니다. 약품이나 장비도 업체가 알아서 수급하므로 관리 포인트가 확 줄어듭니다.
• 단점: 용역비(수수료/부가세)가 발생하고, 현장 소속감이 다소 떨어질 수 있습니다.
• 추천: 연면적 3,000평(10,000㎡) 이상 대형 빌딩. (대부분의 오피스는 이 방식을 씁니다.)

---

2. 건물의 얼굴, '바닥' 관리의 핵심 (왁스 vs 연마)

바닥 재질에 따라 관리법이 완전히 다릅니다. 이걸 모르면 멀쩡한 바닥을 망칩니다.

✅ 데코타일 / 아스타일 (사무실, 복도)

• 관리법: 주기적인 **[왁스 코팅(Waxing)]**이 필수입니다.
• 주기: 통행량에 따라 다르지만 보통 **연 1~2회 대청소(박리 후 코팅)**를 해야 합니다.
• 팁: 평소에는 '리스킹(기름걸레)'으로 먼지만 제거하고, 물걸레질은 최소화해야 왁스가 오래갑니다.

✅ 천연 대리석 / 화강석 (로비, 엘리베이터 홀)

• 관리법: 절대 왁스를 바르면 안 됩니다! 돌이 숨을 못 쉬어 변색됩니다.
• 핵심: [광택 연마(Polishing)] 작업을 해야 합니다. 연마기를 돌려 돌 표면을 깎아내고 광을 살리는 고급 기술입니다.
• 주의: 산성 세제(락스 등)가 닿으면 돌이 하얗게 타버리므로(백화 현상) 중성 세제만 써야 합니다.

대리석 바닥

---

3. 미화의 꽃, '장비'가 인건비를 번다

요즘은 사람 손으로 다 못 합니다. 장비를 잘 쓰는 것이 관리자의 능력입니다.

1. 탑승식 청소차 (Scrubber):
   • 주차장이나 넓은 로비 청소의 필수품입니다. 사람이 1시간 동안 대걸레질할 면적을 10분 만에 끝냅니다. 인건비 절감 효과가 가장 큽니다.
2. 카펫 청소기 (Extractor):
   • 사무실 바닥이 카펫 타일이라면 필수입니다. 커피 자국이나 찌든 때를 뽑아내는 습식 청소기입니다.
3. 고압 세척기:
   • 건물 외벽, 주차장 램프, 유리창 청소에 없어서는 안 될 장비입니다.

💡 센터장의 팁: 청소차는 한 대에 수백만 원에서 천만 원이 넘습니다. 구매가 부담스럽다면 청소 장비 렌탈(Rental) 서비스를 이용하거나, 용역 계약 시 **"장비 포함 조건"**으로 입찰을 붙이는 것이 현명합니다.

---

4. 민원 1순위 '화장실', 이것만 챙기세요

화장실이 더러우면 건물 임대료가 떨어집니다. 미화 반장님께 딱 3가지만 강조하세요.

1. 물기 제거 (Dry): 세면대 주변에 물이 튀어 있으면 5분 만에 더러워 보입니다. 마른걸레질이 핵심입니다.
2. 냄새의 주범 (배수구): 변기보다 바닥 하수구(육가)와 소변기 트랩에서 냄새가 올라옵니다. 여기에 주기적으로 효소 세정제나 뜨거운 물을 부어줘야 합니다.
3. 휴지/비누 채우기: "휴지가 없어요" 민원이 제일 많습니다. 점심시간 직전에 한 번 더 체크하는 루틴을 만드세요.

---

📝 현직 센터장의 요약 노트

미화 관리는 단순히 "쓸고 닦는 것"이 아닙니다. 건물의 수명(Asset Value)을 연장하는 기술입니다.

왁스 코팅이 잘 된 바닥은 스크래치가 나지 않고, 관리가 잘 된 대리석은 10년이 지나도 새 건물 같은 광택을 유지합니다. 인건비 아끼겠다고 무조건 사람을 줄이기보다, **좋은 약품(Wax)과 장비(청소차)**에 투자하는 것이 장기적으로는 유지보수 비용을 아끼는 지름길임을 기억해 주세요.