기계설비 성능점검, 도대체 뭘 검사할까? 점검 항목 및 필수 장비(초음파/열화상) 완벽 정리

시설관리/기계

시설마스터 2026. 1. 1. 09:32

안녕하세요. 서울 소재 대형 오피스 빌딩 운영센터장입니다.

2020년 기계설비법 시행 이후, 일정 규모 이상의 건물은 **매년 1회 이상 '기계설비 성능점검'**을 의무적으로 받아야 합니다. 이를 어길 시 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

많은 소장님이 견적서를 받아보고 놀라십니다.

"아니, 점검비가 몇백만 원씩이나 해? 와서 뭐 대단한 거 한다고?"

하지만 막상 점검 보고서를 받아보면 "아, 이래서 하는구나" 하고 납득하게 됩니다. 성능점검은 단순한 고장 수리가 아니라, 우리 건물 설비의 **'효율(Efficiency)'**을 측정하여 에너지가 줄줄 새는 곳을 찾는 정밀 진단이기 때문입니다.

오늘은 기계설비 성능점검 시 실제로 무엇을 점검하는지(항목), 그리고 **어떻게 측정하는지(장비와 방법)**를 현직자의 시선으로 파헤쳐 드립니다.

유지관리 (일상): 펌프가 도는지, 소음은 없는지, 필터는 깨끗한지 **'상태'**를 보는 것. (육안 위주)
성능점검 (정밀): 펌프가 전기를 먹는 만큼 물을 제대로 뿜어주는지, 보일러가 가스를 태운 만큼 열을 잘 내는지 **'데이터(숫자)'**로 확인하는 것. (계측 장비 필수)

기계설비 성능점검업체(전문가)들이 오면 주로 다음 4가지 핵심 설비를 집중적으로 봅니다.

에너지를 가장 많이 쓰는 곳이라 점검 1순위입니다.

점검 항목: 효율 측정, 배기가스 온도 및 성분, 냉수/냉각수 입출구 온도차.
측정 방법:
- [연소가스 분석기]: 보일러 굴뚝에 센서를 꽂아 산소(O2), 일산화탄소(CO), 배기가스 온도를 측정해 연소 효율을 계산합니다.
- [적외선 온도계/열화상]: 냉동기 입출구 배관 온도를 찍어 델타 T(온도차)가 설계값대로 나오는지 확인합니다.

점검 항목: 풍량, 송풍기 효율, 필터 차압, 실내 공기질(CO2, 미세먼지).
측정 방법:
- [풍량계/풍속계]: 닥트(Duct) 내부나 토출구에서 실제 바람의 양(CMH)을 측정합니다. 설계보다 바람이 약하면 팬 벨트가 늘어났거나 댐퍼가 고장 난 것입니다.
- [차압계]: 필터 전단과 후단의 압력 차이를 재서 필터가 얼마나 막혔는지 봅니다.

점검 항목: 유량(Flow rate), 양정(압력), 축동력, 효율.
측정 방법 (가장 신기한 부분):
- ★ [초음파 유량계]: 배관을 자르지 않고, 배관 겉면에 센서(젤을 발라서 부착)를 붙여서 배관 속에 흐르는 물의 양을 초음파로 측정합니다. (가장 고가의 장비 중 하나입니다.)
- [회전계]: 펌프 모터 축에 레이저를 쏘아 실제 RPM을 잴 수 있습니다.

점검 항목: 급탕 온도 유지 상태, 저수조 수위 제어, 펌프 가동 횟수.
측정 방법: 온수 탱크의 온도가 말단(화장실 세면대)까지 잘 전달되는지, 열화상 카메라로 급탕 배관의 보온 상태(열 손실)를 체크합니다.

법적으로는 **[기계설비유지관리자 특급/고급]**이 있고, **[필수 장비 21종]**을 모두 갖추면 자체 점검이 가능합니다.

하지만 현실은 99% '위탁(외주)'을 줍니다.

업체에서 주고 간 두꺼운 **[성능점검 기록표]**는 단순한 종이가 아닙니다. 여기에 적힌 **'개선 권고 사항'**을 잘 활용하면 건물 관리비를 획기적으로 줄일 수 있습니다.

기계설비 성능점검은 우리 건물의 **'종합 건강검진'**입니다.

초음파 유량계로 보이지 않는 물의 흐름을 보고, 열화상 카메라로 새는 열을 잡아내는 과정입니다. 비용이 들더라도 1년에 한 번, 전문가를 통해 설비 효율을 최적화하면 점검비 이상의 에너지 비용을 절약할 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.

혹시 성능점검 대상 건축물 기준이나 과태료 규정이 궁금하시면 댓글 남겨주세요. 상세히 알려드리겠습니다.